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Llevas años esperando. La promotora fijó una fecha de entrega que ya pasó —o está a punto de vencer— y la vivienda que te vendieron no se corresponde con lo prometido. Si compraste sobre plano en Los Berrocales, no estás solo: miles de compradores se encuentran ahora en la misma situación. Y lo más importante: tienes derechos concretos, con plazos que ya están corriendo.

Uno de los mayores disgustos que una persona puede sufrir en su esfera patrimonial es haber entregado una importante suma de dinero a un promotor para la construcción de su nuevo hogar y que su sueño se vea truncado bien porque la construcción no se inicia o bien porque el promotor no puede terminar las obras y el edificio se queda sin finalizar. No son muchos los casos pero periódicamente acuden a nuestro despacho clientes en esta situación.

Una práctica bastante habitual de los promotores inmobiliarios consiste en alegar causas de fuerza mayor para intentar eludir total o parcialmente su responsabilidad frente al comprador cuando la vivienda no se entrega en el plazo pactado. Sin embargo, los Tribunales lo tienen bastante claro: esa vía está muy limitada, y salvo casos verdaderamente extraordinarios, el promotor difícilmente logra eximirse de indemnizar a los compradores.

Comprar una vivienda sobre plano tiene muchas ventajas como es sabido. Ahora bien, al tratarse de un proceso complejo los adquirentes no están exentos de sufrir defectos de construcción poco después de la entrega. Si eres comprador (persona física o inversor) y te encuentras en esta situación, esto es lo esencial para entender tus derechos, con qué plazos cuentas y cómo preparar una reclamación eficaz.

La publicidad de una promoción de viviendas vincula al promotor inmobiliario y debe respetarse Cuando una persona se interesa por una vivienda de nueva construcción, lo primero que recibe no es el contrato, sino la publicidad: folletos, anuncios en prensa o en internet, renders en 3D, vídeos promocionales o carteles en la misma obra. Allí se describen calidades, superficies, distribución, zonas comunes, servicios y hasta la orientación de la vivienda.

Os sonará esta historia por ser muy habitual. Javier y Rebeca son una pareja de veinteañeros que después de convivir varios años, residiendo en una casa alquilada, tomaron la decisión de...

Cuando nos embarcamos en la emocionante aventura de adquirir una propiedad, tanto nueva como de segunda mano, es crucial estar bien informados sobre los posibles obstáculos a los nos podríamos enfrentar. Como expertos en el sector inmobiliario, hemos sido testigos de numerosos conflictos entre compradores y promotores y creemos firmemente que la prevención es la mejor estrategia para evitar dolores de cabeza futuros.

Adquirir una propiedad a través de una inmobiliaria es una inversión significativa que, en ocasiones, puede verse empañada por la aparición de vicios ocultos, es decir, defectos no evidentes en el momento de la compra. Estos pueden ir desde problemas estructurales hasta deficiencias en instalaciones básicas. A continuación, detallamos los pasos esenciales para reclamar por estos vicios ocultos y proteger tus derechos como comprador.

En el ámbito del Derecho Inmobiliario, uno de los mayores problemas a los que se enfrentan los compradores de viviendas de obra nueva es elretraso en la entrega por parte de las promotoras. Este tipo de situaciones no solo genera frustración sino que puede suponer un grave perjuicio económico para los afectados, quienes se ven obligados a buscar alternativas de alojamiento temporal y afrontar gastos adicionales no previstos.

El proceso de construcción de un edificio de viviendas es largo y complejo y durante el mismo pueden sobrevenir eventualidades que obliguen al promotor a entregar conretrasolos inmuebles a los compradores.

En ocasiones anteriores hemos puesto de relieve que la obligación principal que recae en el promotor-vendedor en el contrato de compraventa es la «entrega» de la vivienda. Ahora bien, para que se entienda que la entidad promotora ha cumplido íntegramente con su contraprestación, se requiere que la entrega del inmueble se haya producido desde el punto de vista «físico», como realidad tangible, pero también desde el punto de vista «jurídico», esto es, que se hayan obtenido las preceptivas licencias administrativas que posibilitan utilizar la vivienda conforme al uso convenido. En este sentido, la licencia de primera ocupación habilitará al comprador para poder contratar los diferentes suministros (luz, gas, agua, etc…) con que debe contar toda vivienda. Esta licencia expedida por el Ayuntamiento en el que radique el inmueble en cuestión ratifica que, tras las previas comprobaciones por los técnicos municipales, la vivienda se ha ejecutado conforme al proyecto técnico que se presentó para su aprobación, acreditando, por consiguiente que la construcción reúne las condiciones urbanísticas en virtud de las cuales se otorgó la licencia de obras.

Acometemos la tarea de escribir el presente artículo empujados por la primacía que concedemos a la seguridad jurídica preventiva en nuestra actividad profesional diaria y con cierta finalidad didáctica a fin de evitar a los adquirentes de viviendas enfocar erróneamente su reclamación en el hipotético caso de que sufran vicios o defectos constructivos. El contenido que sigue a continuación es fruto de la recopilación de varias experiencias conocidas de modo directo en nuestra propia labor profesional o por referencias indirectas de compañeros y sentencias de los Tribunales de Justicia.

El derecho inmobiliario es un campo jurídico que se enfoca en la propiedad y el uso de la tierra y los bienes inmuebles. Es un área compleja que implica una gran cantidad de detalles y procedimientos, por lo que es fundamental contar con unabogadoespecializado en este campo para garantizar que tus intereses sean protegidos.

No por conocido deja de ser sumamente importante y de ahí que convenga periódicamente efectuar un recordatorio sobre los plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en función de la diferente entidad de los vicios o defectos que se manifiesten. El artículo 17.1 de la citada Ley hace responsable a los agentes que intervengan en el proceso constructivo frente a los propietarios y terceros adquirentes de los daños materiales que se manifiesten dentro de los siguiente plazos:

La práctica totalidad de los contratos de compraventa que los compradores firman con la promotora inmobiliaria contienen una cláusula autorizando a la misma a realizar todas las modificaciones al proyecto que sean necesarias durante la ejecución de las obras. Recordemos que las cláusulas de estos contratos están prerredactadas y predispuestas por los promotores, sin que los compradores-consumidores tengan posibilidad alguna de negociación, encontrándose las más de las veces en presencia decláusulas abusivas.

Adquirir una vivienda sobre plano supone un acto deconfianzapor parte del comprador hacia el promotor. Sin embargo, cuando los plazos de entrega no se cumplen, los promotores suelen buscar justificaciones para intentar eludir su responsabilidad.

En la compraventa de viviendas sobre plano el promotor puede incurrir en retrasos sobre la fecha establecida contractualmente a la hora de entregar los inmuebles a los compradores.

En el ámbito del derecho inmobiliario, los contratos de compraventa de bienes inmuebles suelen incluir un contrato de arras, el cual no es otra cosa que un pacto mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía del cumplimiento del contrato. Sin embargo, no todas las arras tienen el mismo efecto legal y de ahí que nuestra pretensión es que sepas diferenciarlas antes de firmar ningún documento.

En esta ocasión, además de recordar las obligaciones que tiene el promotor en relación a lascantidades entregadas a cuentapor los compradores de vivienda sobre plano, nos vamos a centrar en analizar ellímite temporalde las garantías (en forma de aval o de seguro de caución) que legalmente el promotor tiene que entregar a los adquirentes.

Lo habitual en los procedimientos judiciales de vicios odefectos de construcciónpara minimizar riesgos es demandar únicamente al promotor salvo que se cuente con un informe pericial que determine con exactitud el agente o agentes responsables de cada una de las patologías.

Los conceptos más típicos a la hora de formular una reclamación frente a un promotor inmobiliario cuando se retrasa en la entrega de la vivienda son lasrentas de alquilersatisfechas durante el período de demora así como las facturas de trasteros o guardamuebles utilizados para almacenar aquellos muebles y enseres destinados al nuevo hogar. Sin embargo, hay otro concepto susceptible de valoración y es el«daño moral», dedicando las siguientes líneas a justificar la viabilidad de su reclamación.

Nos hacemos eco en esta ocasión de un asunto muy sensible y del que nos llegan multitud de consultas de nuestros clientes sobre cómo proceder en la práctica, tema del que ya habíamos hablado conanterioridad. Pues bien, la Ley de Ordenación de la Edificación dispone que cuando la construcciónno se inicieo cuandono se haya entregadoen la fecha pactada,  el comprador podrá optar porresolverel contrato de compraventa o por conceder una prórroga al promotor mediante la suscripción de un anexo al contrato en el que se hará constar el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y de entrega de la vivienda.

Se suele decir que si“bueno y breve, dos veces bueno”. Es lo que intentamos en esta ocasión con la finalidad de transmitir al futurocomprador de una vivienda sobre planounas ideas claras y concisas de los problemas más importantes que se puede encontrar además de aportarle una serie de consejos que pueden ayudarle en su toma de decisión.

Siempre ha generado un debate importante entre promotores y compradores de vivienda sobre plano el hecho de que el promotor, ante la evidencia de que va a entregar las casas con retraso, cite a sus clientes a formalizar la escritura de compraventa incluso antes de haber obtenido la licencia de primera ocupación.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) ampara únicamente losdaños producidos en el propio edificiopero en la construcción del mismo pueden acontecer otras eventualidades que generan daños que están excluidos del ámbito de aplicación de la referida ley. En este artículo dejamos patente cuáles son estos daños y cómo proceder a su reclamación.

En esta entrada queremos dejar patente un aspecto esencial de la responsabilidad contractual en nuestro Derecho. Nos centramos aquí en el ámbito de laconstrucción y edificaciónpor ser nuestra especialidad como abogados pero hay que dejar constancia de que, en todo contrato, las partes contratantes están obligadas no sólo acumplirlas obligaciones que se hayan recogido de forma expresa en el mismo sino a todas las consecuencias que sean conformesa la buena fe, al uso y a la ley.

La casuística de lascontroversiasque pueden surgir entre la empresa promotora y la constructora en una obra de construcción es muy variada y heterogénea. En esta ocasión queremos centrarnos en el supuesto en el que el constructor se retrasa en la ejecución de la obra sobre la fecha pactada, viéndose obligado el promotor a resolver el contrato suscrito con el mismo y a reclamarle todos los gastos que dicho retraso le ha ocasionado. Como se verá, a consecuencia de la demora, el promotor puede reclamar al constructor incluso el importe de los intereses que haya pagado a la entidad financiera tanto por el préstamo promotor como por los avales de las cantidades anticipadas por los compradores.

El artículo 17.6 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que frente a los perjudicados seráel constructorel que deba responder por los defectos o daños causados por los trabajos realizados por quien haya subcontratado y al margen de la posible acción de repetición que pueda ejercer.

La mayoría de los compradores de viviendas sobre plano o en fase de construcción saben que el promotor está obligado legalmente a entregarles un aval o un seguro de caución que garantice lascantidades que se entregan a cuentadel precio final. Esta obligación para el promotor surge una vez que cuenta con la licencia de obra. Sin embargo, hay ocasiones en las que no se hace entrega delavalo delseguro de cauciónpero el comprador tiene la posibilidad de recuperar su dinero reclamando al banco depositario de los fondos del promotor. A esta opción dedicamos las siguientes líneas.

No es infrecuente que cuando se ha adquirido una vivienda sobre plano aparezcandefectos constructivoscon posterioridad a la entrega de las mismas. También es probable que dichos defectos se manifiesten tanto en loselementos comunescomo en loselementos privativosde la comunidad de propietarios previamente dividida horizontalmente. Abordamos esta semana la posibilidad de que se presente una única demanda reclamando la reparación de los vicios o defectos en zonas comunes y privativas al tener elpresidente de la comunidadlegitimación para reclamar por todo el conjunto si así le habilitan los vecinos.