Viviendas en Los Berrocales ¿cómo reclamar si sufres retraso o defectos de construcción?
Llevas años esperando. La promotora fijó una fecha de entrega que ya pasó —o está a punto de vencer— y no te citan para escriturar. También puede que la vivienda que te vendieron no se corresponda con lo prometido. Si compraste sobre plano en Los Berrocales, no estás solo: miles de compradores se encuentran ahora en la misma situación. Y lo más importante: tienes derechos concretos, con plazos que ya están corriendo.
¿Qué está pasando ahora mismo en Los Berrocales?
Los Berrocales es uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Madrid. Están prevista la construcción de más de 22.000 viviendas en seis etapas, con grandes promotoras como Aedas Homes, Kronos, Pryconsa, Vía Célere, Hábitat e Ibosa construyendo en paralelo. La Junta de Compensación fijó la primavera de 2026 como fecha de referencia para las primeras entregas de la Etapa 1. Algunas ya se han producido.
En este momento, miles de compradores se encuentran en uno de estos dos escenarios:
1º) Esperando llaves que no llegan en la fecha pactada en el contrato privado de compraventa.
2º) Recibiendo viviendas con defectos de acabado, problemas de habitabilidad o instalaciones que no funcionan correctamente.
El plazo empieza a contar desde la fecha del acta de recepción de obra, no desde que el comprador aprecia el problema. Una vez vencido, la acción está extinguida
Qué debes hacer en el momento de recibir las llaves
Realiza una inspección detallada antes de firmar el acta de entrega.
Documenta por escrito todos los defectos visibles y reserva expresamente el derecho a reclamar los ocultos.
No firmes conformidad total si existen elementos pendientes o defectos sin subsanar.
Inicia la reclamación formal cuanto antes: no esperes a que la promotora lo solucione de manera voluntaria.
¿Por qué actuar ahora y no esperar?
La promotora ya tiene estrategia jurídica.
Las promotoras presentes en Los Berrocales —Aedas Homes, Kronos, Vía Célere, Pryconsa y otras— cuentan con equipos legales internos y despachos externos. Desde el momento en que surge un problema están trabajando para minimizar su exposición. Cada día que pasa sin que el comprador tenga representación legal, la asimetría se amplía.
Los plazos son fatales e improrrogables
A diferencia de otras áreas del derecho, en materia de defectos constructivos y resolución de contratos inmobiliarios los plazos son perentorios. Una vez vencido el plazo, no existe acción posible, con independencia de la gravedad del daño.
La LO 1/2025 impone nuevas obligaciones procesales previas al litigio
Desde abril de 2025 determinadas reclamaciones exigen un intento de resolución extrajudicial previo (MASC) antes de acudir a los tribunales. Esto no impide reclamar, pero añade un paso que requiere tiempo y debe gestionarse correctamente para no comprometer la posición procesal del demandante.
¿Cómo trabajamos con compradores de Los Berrocales?
Desde la experiencia de décadas operando en el mismo sector y gestionando decenas de reclamaciones de compradores de viviendas sobre plano nuestra forma de trabajar es la siguiente:
**.- Consulta inicial: **analizamos tu contrato de compraventa, la fecha de entrega pactada, el aval bancario y la situación actual de la promoción. Si sufres defectos de construcción te orientaremos sobre el informe pericial que debes solicitar.
.- Diagnóstico jurídico: te decimos exactamente qué derechos tienes, los plazos de los que dispones para reclamar y cuál es la vía más eficaz para tu caso concreto.
.- Reclamación extrajudicial: Si esl asunto es viable formulamos la reclamación fehaciente a la promotora y, si procede, al banco avalista.
.- Litigio: si no queda más remedio por la posición de la otra parte, te defenderemos en juicio frente a la promotora para reclamar lo que te pertenece.
El momento de actuar es ahora
Si compraste una vivienda en Los Berrocales y hay retraso en la entrega, defectos en la vivienda ya entregada, o simplemente tienes dudas sobre tu situación jurídica, no lo dejes para después. La promotora ya tiene a sus abogados trabajando. Ahora te toca a ti.
Retraso en la entrega: ¿qué derechos tienes como comprador?
Cuando una promotora no entrega en la fecha pactada en el contrato privado de compraventa, incurre en incumplimiento contractual. Eso te otorga estas vías de reclamación:
1. Indemnización por daños y perjuicios causados por el retraso
Son reclamables todos los perjuicios económicos acreditados: alquiler pagado mientras esperabas la entrega de tu nuevo hagar, gastos de almacenaje, segunda mudanza o el lucro cesante si tenías previsto arrendar el inmueble.
2. Resolución del contrato y recuperación de todas las cantidades entregadas
Si el retraso es sustancial y la promotora no acredita una causa de fuerza mayor debidamente justificada, puedes resolver el contrato y exigir la devolución íntegra de las cantidades aportadas más el interés legal del dinero desde la fecha en que las entregaste.
3. Ejecución del aval bancario o del seguro de caución
Cuando la promoción no se finaliza, normalmente por insolvencia del promotor, podrás dirigirte frente a la entidad avalista o frente a la aseguradora. En determinadas ocasiones tambíén es posible reclamar al banco en el que se han depositado las cantidades anticipadas al promotor.
Defectos en la vivienda entregada: plazos de garantía que no puedes perder
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de garantía en función del tipo de defectos que aparezcan.
.- Un año cuando se trata de defectos de acabado y terminación.
.- Tres años cuando los defectos afectan a la habitabilidad de la vivienda: humedades, filtraciones, problemas con las instalaciones, aislamiento, etc.
**.- Diez años **si existen problemas de cimentación y estructura.
La principal precaución que debes tener presente es que el plazo de garantía empieza a contar desde que se firma el acta de recepción. Esto quiere decir que esta fecha es anterior a la firma de la escritura de compraventa, motivo por el cual hay que tener siempre muy presente la misma.
¿Cómo podemos ayudarte?
En TU ABOGADO INMOBILIARIO nos ponemos a tu servicio para revisar tu contrato de compraventa antes de que lo firmes con el promotor y para defender tus derechos una vez que surgen problemas posteriores con el mismo en relación a retrasos con la entrega de las viviendas o por defectos de construcción.
¡Consúltanos sin compromiso!