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Cláusulas abusivas en contratos de compraventa entre promotor y comprador: cómo identificarlas
Comprar una vivienda es uno de los compromisos económicos y personales más importantes en la vida de una persona. Cuando se realiza a través de un promotor inmobiliario, el contrato de compraventa es el documento clave que regula la operación. Sin embargo, no todos los contratos están redactados en igualdad de condiciones. Es muy habitual que los contratos elaborados por promotores contengan cláusulas abusivas que perjudican al comprador, limitan sus derechos o imponen obligaciones desequilibradas.
AYUDA LEGAL PARA EL COMPRADOR DE VIVIENDA SOBRE PLANO
Te pedimos que te sitúes: eres un comprador de vivienda y vas a adoptar la decisión económica más importante de tu vida ya que, en la mayoría de los casos, se necesitan décadas para terminar de pagar el préstamo hipotecario que vas a pedir al banco para pagar el precio de la casa.
La historia de Javier y Rebeca. Compradores de su primera vivienda que se enfrentaron a la promotora
Os sonará esta historia por ser muy habitual. Javier y Rebeca son una pareja de veinteañeros que después de convivir varios años, residiendo en una casa alquilada, tomaron la decisión de...
Vicios ocultos en la compraventa entre particulares: cómo protegerse legalmente
La compraventa de una vivienda entre particulares es una operación habitual en el mercado inmobiliario, pero también una de las que más conflictos puede generar, especialmente cuando aparecen vicios...
Abogado inmobiliario para conflictos con promotores: cuándo y por qué contratarlo
Cuando compramos una vivienda, especialmente sobre plano o de obra nueva, uno de los principales riesgos son los conflictos con el promotor inmobiliario: retrasos, defectos, cambios no pactados...
Home Staging: La Clave para Enamorar a tus Compradores y Vender (o Alquilar) tu Propiedad Más Rápido y a Mejor Precio
En el competitivo mercado inmobiliario actual, destacar entre la multitud es más crucial que nunca. Ya no basta con colgar un cartel de «Se Vende» o «Se Alquila» y esperar a que los...
Hipoteca vs. Préstamo: Desentrañando las Claves para una Decisión Financiera Informada
En el laberíntico mundo de las finanzas personales, dos términos resuenan con frecuencia cuando se trata de obtener capital: hipoteca y préstamo. A primera vista, ambos comparten la esencia de...
ERRORES LEGALES COMUNES AL COMPRAR UNA VIVIENDA INDUSTRIALIZADA
Han llegado para quedarse definitivamente aunque llevan tiempo entre nosotros. Por fin las Administraciones Públicas parece que quieren impulsar este tipo de construcciones por ser más respetuosas con el medio ambiente que la edificación tradicional. Generalmente su eficiencia energética es muy superior. Su atractivo deriva de un diseño moderno, un menor tiempo de construcción y dependiendo de su ubicación, un precio sensiblemente inferior. Nos referimos a las viviendas modulares o industrializadas.
Cinco consejos a seguir si sufres defectos de construcción
Te vamos a dar cinco consejos muy básicos y sencillos para que sepas cómo actuar si en tu vivienda nueva aparecen vicios o defectos de construcción. No caigas en “parálisis por análisis” ya que el tiempo es oro. Lo importante es ser coherente con los pasos a dar para que todas las piezas encajen perfectamente si al final te ves obligado a acudir a los Tribunales a exigir la reparación de los defectos o su equivalente económico.
Compra sobre plano: Cómo un abogado especializado puede salvaguardar tus intereses
La compra sobre plano es una modalidad de adquisición inmobiliaria que ha ganado popularidad en los últimos años. Consiste en comprar una propiedad que aún no ha sido construida, basándose únicamente en los planos y proyecciones del promotor. Esta opción atrae a muchos compradores por varias razones.
Alertas para Compradores: Conflictos Frecuentes con Promotores Inmobiliarios
Cuando nos embarcamos en la emocionante aventura de adquirir una propiedad, tanto nueva como de segunda mano, es crucial estar bien informados sobre los posibles obstáculos a los nos podríamos enfrentar. Como expertos en el sector inmobiliario, hemos sido testigos de numerosos conflictos entre compradores y promotores y creemos firmemente que la prevención es la mejor estrategia para evitar dolores de cabeza futuros.
Cómo reclamar defectos de construcción en una vivienda adquirida a un promotor inmobiliario
Adquirir una propiedad a través de una inmobiliaria es una inversión significativa que, en ocasiones, puede verse empañada por la aparición de vicios ocultos, es decir, defectos no evidentes en el momento de la compra. Estos pueden ir desde problemas estructurales hasta deficiencias en instalaciones básicas. A continuación, detallamos los pasos esenciales para reclamar por estos vicios ocultos y proteger tus derechos como comprador.
Demoras en la entrega de inmuebles: derechos del comprador
La adquisición de una vivienda sobre plano o en construcción es una práctica común en España, que permite a los compradores acceder a propiedades nuevas y, en ocasiones, personalizadas. Sin embargo, los retrasos en la entrega de estas viviendas pueden generar inconvenientes significativos y perjuicios económicos para los compradores. Es fundamental conocer los derechos que asisten al comprador en estas situaciones y las acciones legales disponibles para reclamar indemnizaciones.
Defectos de Construcción en Viviendas de Obra Nueva: ¿Cómo Proteger sus Derechos?
Comprar una vivienda de obra nueva es, para muchas personas, la culminación de un sueño. Sin embargo, en algunos casos, esa ilusión puede verse empañada por defectos de construcción que comprometen lacalidad, seguridad o habitabilidadde la vivienda.
Retrasos en la entrega de mi vivienda ¿Por qué unirme a otros vecinos en una demanda colectiva?
En el contexto del mercado inmobiliario, uno de los problemas más frecuentes es elretraso en la entregade las viviendas adquiridas sobre plano o en fase de construcción. Estos incumplimientos de los promotores pueden generar consecuencias graves para los compradores, como gastos adicionales en alquileres temporales, perjuicios financieros por préstamos o hipotecas, e incluso el cambio de planes familiares o personales. Por supuesto que tambiéndaños moralesque afectan de forma diferente a cada persona.
El promotor debe pagar el hotel si se ha retrasado en la entrega de la vivienda
En el ámbito del Derecho Inmobiliario, uno de los mayores problemas a los que se enfrentan los compradores de viviendas de obra nueva es elretraso en la entrega por parte de las promotoras. Este tipo de situaciones no solo genera frustración sino que puede suponer un grave perjuicio económico para los afectados, quienes se ven obligados a buscar alternativas de alojamiento temporal y afrontar gastos adicionales no previstos.
¿Responde el promotor si la obra se paraliza por problemas estructurales del edificio colindante?
El proceso de construcción de un edificio de viviendas es largo y complejo y durante el mismo pueden sobrevenir eventualidades que obliguen al promotor a entregar conretrasolos inmuebles a los compradores.
DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN Y REPARTO DE CULPAS ENTRE PROMOTOR, CONSTRUCTOR Y ARQUITECTOS
La construcción es un sector complejo en el que intervienen diferentes agentes, cada uno con los derechos y obligaciones que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) le atribuye, bajo diferentes contratos suscritos con el promotor de las obras. Pero, en caso de aparición de defectos constructivos ¿todos los agentes responden de igual forma o es posible determinar el porcentaje de culpa que cada uno tiene sobre los daños causados? La LOE establece en su artículo 17.2 que la responsabilidad civil será exigible en forma“personal” e “individualizada”. Pero, en la práctica, ¿es siempre así?
MOMENTO ADECUADO PARA SOLICITAR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En ocasiones anteriores hemos puesto de relieve que la obligación principal que recae en el promotor-vendedor en el contrato de compraventa es la «entrega» de la vivienda. Ahora bien, para que se entienda que la entidad promotora ha cumplido íntegramente con su contraprestación, se requiere que la entrega del inmueble se haya producido desde el punto de vista «físico», como realidad tangible, pero también desde el punto de vista «jurídico», esto es, que se hayan obtenido las preceptivas licencias administrativas que posibilitan utilizar la vivienda conforme al uso convenido. En este sentido, la licencia de primera ocupación habilitará al comprador para poder contratar los diferentes suministros (luz, gas, agua, etc…) con que debe contar toda vivienda. Esta licencia expedida por el Ayuntamiento en el que radique el inmueble en cuestión ratifica que, tras las previas comprobaciones por los técnicos municipales, la vivienda se ha ejecutado conforme al proyecto técnico que se presentó para su aprobación, acreditando, por consiguiente que la construcción reúne las condiciones urbanísticas en virtud de las cuales se otorgó la licencia de obras.
LA DIVISIÓN DE UN INMUEBLE EN COPROPIEDAD
La práctica diaria nos revela una situación que suele germinar en una fuente conflictual nada desdeñable: la comunidad de bienes. Habitualmente se trata de aquellos casos fraguados a raíz de herencias o de procesos de separación o divorcio en los que se acaba compartiendo la propiedad de uno o varios bienes inmuebles así como los gastos de conservación de los mismos en función del porcentaje de participación de cada uno de los comuneros. La administración de estos inmuebles se rige por el principio de las mayorías, convirtiéndose en acuerdos obligatorios los adoptados mediante este procedimiento, soportando los copropietarios las cargas y gastos originados por el inmueble común en función de su respectiva cuota. Sin embargo, para los actos de disposición se requiere la unanimidad de los comuneros.
GESTORAS DE COOPERATIVAS Y COMUNIDADES ¿CUÁNDO EXISTE PROMOCIÓN INMOBILIARIA ENCUBIERTA?
Acometemos la tarea de escribir el presente artículo empujados por la primacía que concedemos a la seguridad jurídica preventiva en nuestra actividad profesional diaria y con cierta finalidad didáctica a fin de evitar a los adquirentes de viviendas enfocar erróneamente su reclamación en el hipotético caso de que sufran vicios o defectos constructivos. El contenido que sigue a continuación es fruto de la recopilación de varias experiencias conocidas de modo directo en nuestra propia labor profesional o por referencias indirectas de compañeros y sentencias de los Tribunales de Justicia.
¿ESTÁN OBLIGADOS LOS LOCALES A CONTRIBUIR EN LOS GASTOS DE INSTALACIÓN DEL ASCENSOR HASTA COTA CERO?
Un supuesto muy controvertido dentro de las comunidades de propietarios es el consistente en la negativa de los locales a sufragar los gastos que ocasiona ampliar el recorrido del ascensor hasta «cota cero». El motivo de dedicar un comentario a esta materia, con una doctrina jurisprudencial asentada por el Tribunal Supremo desde su sentencia de 7 de junio de 2011 es el hecho de que ha vuelto a salir a relucir esta circunstancia en la reciente sentencia del Alto Tribunal de 5 de abril de 2019.
ARQUITECTOS. RECLAMACIÓN DE HONORARIOS Y PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN
Los honorarios de cualquier profesional constituyen la justa retribución por el trabajo desempeñado. Han de constar de manera clara en el contrato de arrendamiento de servicios que se suscriba y, de acordarse un pago fraccionado o según porcentajes de trabajo ejecutado, el importe resultante a facturar en cada uno de los hitos convenidos. Cierto es que al contrato de arquitecto se le atribuye la naturaleza jurídica de un contrato de obra pero profundizaremos en otro momento sobre este particular para no desviarnos ahora.
INDEMNIZACIÓN A LOS COMPRADORES EN CASO DE RETRASO DEL PROMOTOR EN LA FECHA DE ENTREGA DE LAS VIVIENDAS
Al hilo de unos casos recientes que hemos resuelto satisfactoriamente en el despacho, y dada la frecuencia con la que se presentan supuestos similares en la práctica, queremos dedicar unas líneas a dejar claro, aunque sea brevemente, si es posible exigir indemnización al promotor cuando éste se retrasa respecto a la fecha de entrega pactada en el contrato.
AGENTE INMOBILIARIO: RECLAMA TU COMISIÓN CUANDO TE «PUENTEEN»
Estamos convencidos de que a un alto porcentaje de los agentes inmobiliarios les ha sucedido en el desempeño de su actividad que, pese a la existencia de una hoja de encargo firmada con el vendedor fijando sus honorarios, y aunque hayan sido ellos directamente los que han puesto en contacto a las partes para consumar la compraventa, con posterioridad se percatan que los contratantes les han obviado y han otorgado la escritura pública de compraventa sin su conocimiento incluso por un precio inferior que consta en el encargo suscrito.
AGENTE INMOBILIARIO ¿ES ABUSIVO EL PACTO DE EXCLUSIVIDAD?
Abordamos en el presente comentario una controversia recurrente en la práctica inmobiliaria. Es muy habitual que por diversas motivaciones el vendedor de un inmueble recurra a la ayuda especializada de una agencia inmobiliaria para comercializar su finca y poder acceder con celeridad a mayor número de potenciales compradores. Asimismo, es también frecuente —salvo obstinación del vendedor en este punto— que el intermediario introduzca en el contrato de intermediación inmobiliaria una cláusula de exclusividad, haciéndose constar que, durante un tiempo determinado, el vendedor no podrá concertar directamente la venta con terceros ajenos a los compradores presentados por la agencia inmobiliaria (o con otros intermediarios) ya que de incumplir esta estipulación deberá satisfacer una penalización económica.
Derecho inmobiliario: un campo complejo que requiere de un buen abogado
El derecho inmobiliario es un campo jurídico que se enfoca en la propiedad y el uso de la tierra y los bienes inmuebles. Es un área compleja que implica una gran cantidad de detalles y procedimientos, por lo que es fundamental contar con unabogadoespecializado en este campo para garantizar que tus intereses sean protegidos.
DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN. PLAZOS DE GARANTÍA DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
No por conocido deja de ser sumamente importante y de ahí que convenga periódicamente efectuar un recordatorio sobre los plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en función de la diferente entidad de los vicios o defectos que se manifiesten. El artículo 17.1 de la citada Ley hace responsable a los agentes que intervengan en el proceso constructivo frente a los propietarios y terceros adquirentes de los daños materiales que se manifiesten dentro de los siguiente plazos:
¿Tengo que firmar la adenda que me propone el promotor en caso de retraso en la entrega de la vivienda?
Se trata de uno de los momentos de mayor tensión que pueden darse entre el promotor y los compradores. Cuando el promotor inmobiliario prevé que no va a poder cumplir con el plazo fijado en los contratos de compraventa para entregar las viviendas propondrá a los compradoresla firma de una adendaen la que se fijará unanueva fecha de entrega.
¿HASTA QUÉ PUNTO PUEDE EL PROMOTOR MODIFICAR LA VIVIENDA COMPRADA SOBRE PLANO?
La práctica totalidad de los contratos de compraventa que los compradores firman con la promotora inmobiliaria contienen una cláusula autorizando a la misma a realizar todas las modificaciones al proyecto que sean necesarias durante la ejecución de las obras. Recordemos que las cláusulas de estos contratos están prerredactadas y predispuestas por los promotores, sin que los compradores-consumidores tengan posibilidad alguna de negociación, encontrándose las más de las veces en presencia decláusulas abusivas.
Retrasos en la entrega de viviendas: la falta de mano de obra o la crisis del sector no justifican al promotor
Adquirir una vivienda sobre plano supone un acto deconfianzapor parte del comprador hacia el promotor. Sin embargo, cuando los plazos de entrega no se cumplen, los promotores suelen buscar justificaciones para intentar eludir su responsabilidad.
Nueva sentencia a favor de indemnizar a los compradores por el valor de uso cuando el promotor se retrasa en la entrega de la vivienda
En la compraventa de viviendas sobre plano el promotor puede incurrir en retrasos sobre la fecha establecida contractualmente a la hora de entregar los inmuebles a los compradores.
Arras Penitenciales vs. Arras Confirmatorias: Una Diferencia Clave en la Compraventa Inmobiliaria
En el ámbito del derecho inmobiliario, los contratos de compraventa de bienes inmuebles suelen incluir un contrato de arras, el cual no es otra cosa que un pacto mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía del cumplimiento del contrato. Sin embargo, no todas las arras tienen el mismo efecto legal y de ahí que nuestra pretensión es que sepas diferenciarlas antes de firmar ningún documento.
Cuándo puede el promotor cancelar las garantías de las cantidades anticipadas por el comprador de viviendas sobre plano
En esta ocasión, además de recordar las obligaciones que tiene el promotor en relación a lascantidades entregadas a cuentapor los compradores de vivienda sobre plano, nos vamos a centrar en analizar ellímite temporalde las garantías (en forma de aval o de seguro de caución) que legalmente el promotor tiene que entregar a los adquirentes.
Defectos de construcción. Cómo hacer que responda el arquitecto y/o el constructor que no han sido demandados inicialmente
Lo habitual en los procedimientos judiciales de vicios odefectos de construcciónpara minimizar riesgos es demandar únicamente al promotor salvo que se cuente con un informe pericial que determine con exactitud el agente o agentes responsables de cada una de las patologías.
¿Puedo reclamar daños morales si el promotor se retrasa en la entrega de la vivienda?
Los conceptos más típicos a la hora de formular una reclamación frente a un promotor inmobiliario cuando se retrasa en la entrega de la vivienda son lasrentas de alquilersatisfechas durante el período de demora así como las facturas de trasteros o guardamuebles utilizados para almacenar aquellos muebles y enseres destinados al nuevo hogar. Sin embargo, hay otro concepto susceptible de valoración y es el«daño moral», dedicando las siguientes líneas a justificar la viabilidad de su reclamación.
La verdad sobre la adenda que propone el promotor cuando se va a retrasar en la entrega de la vivienda
Nos hacemos eco en esta ocasión de un asunto muy sensible y del que nos llegan multitud de consultas de nuestros clientes sobre cómo proceder en la práctica, tema del que ya habíamos hablado conanterioridad. Pues bien, la Ley de Ordenación de la Edificación dispone que cuando la construcciónno se inicieo cuandono se haya entregadoen la fecha pactada, el comprador podrá optar porresolverel contrato de compraventa o por conceder una prórroga al promotor mediante la suscripción de un anexo al contrato en el que se hará constar el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y de entrega de la vivienda.
5 CONSEJOS PARA EL COMPRADOR DE VIVIENDA SOBRE PLANO
Se suele decir que si“bueno y breve, dos veces bueno”. Es lo que intentamos en esta ocasión con la finalidad de transmitir al futurocomprador de una vivienda sobre planounas ideas claras y concisas de los problemas más importantes que se puede encontrar además de aportarle una serie de consejos que pueden ayudarle en su toma de decisión.
Reclamación al constructor que abandona la obra del sobrecoste que conlleva su sustitución
Honestamente, no es un asunto sobre el que nos guste reincidir toda vez que nos ponemos en la piel de nuestros clientes promotores y autopromotores que se han visto afectados por el abandono de obra del constructor en los últimos tiempos, empatizando con el momento crítico que supone esta circunstancia hasta que se vuelve a retomar la velocidad de crucero en la construcción.
El promotor debe indemnizar por retraso si la escritura de compraventa se firma sin licencia de primera ocupación
Siempre ha generado un debate importante entre promotores y compradores de vivienda sobre plano el hecho de que el promotor, ante la evidencia de que va a entregar las casas con retraso, cite a sus clientes a formalizar la escritura de compraventa incluso antes de haber obtenido la licencia de primera ocupación.
Reclamación de los daños excluidos de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) ampara únicamente losdaños producidos en el propio edificiopero en la construcción del mismo pueden acontecer otras eventualidades que generan daños que están excluidos del ámbito de aplicación de la referida ley. En este artículo dejamos patente cuáles son estos daños y cómo proceder a su reclamación.
¿Hasta dónde llega la responsabilidad del constructor?
En esta entrada queremos dejar patente un aspecto esencial de la responsabilidad contractual en nuestro Derecho. Nos centramos aquí en el ámbito de laconstrucción y edificaciónpor ser nuestra especialidad como abogados pero hay que dejar constancia de que, en todo contrato, las partes contratantes están obligadas no sólo acumplirlas obligaciones que se hayan recogido de forma expresa en el mismo sino a todas las consecuencias que sean conformesa la buena fe, al uso y a la ley.
RETRASO EN LA EJECUCIÓN DE LA OBRA ¿PUEDE EL PROMOTOR RECLAMAR AL CONSTRUCTOR LOS INTERESES DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y DE LOS AVALES ENTREGADOS A LOS COMPRADORES?
La casuística de lascontroversiasque pueden surgir entre la empresa promotora y la constructora en una obra de construcción es muy variada y heterogénea. En esta ocasión queremos centrarnos en el supuesto en el que el constructor se retrasa en la ejecución de la obra sobre la fecha pactada, viéndose obligado el promotor a resolver el contrato suscrito con el mismo y a reclamarle todos los gastos que dicho retraso le ha ocasionado. Como se verá, a consecuencia de la demora, el promotor puede reclamar al constructor incluso el importe de los intereses que haya pagado a la entidad financiera tanto por el préstamo promotor como por los avales de las cantidades anticipadas por los compradores.
¿CUÁNDO PUEDE EL CONSTRUCTOR RECLAMAR AL PROMOTOR LOS COSTES INDIRECTOS?
El retraso en unas obras de construcción puede suceder por multitud de causas y desde luego no siempre son imputables al constructor. También es cierto que no todas son achacables al promotor, como por ejemplo una indefinición del proyecto. No obstante, este último, por el ánimo de lucro que se le presume, será objeto de futuras reclamaciones tanto de los agentes de la construcción que han intervenido, especialmente de laconstructora, como de loscompradores de las viviendas.
¿SE PUEDEN RECLAMAR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DESPUÉS DE LLEGAR A UN ACUERDO CON LA PROMOTORA?
En la práctica, cuando una comunidad de propietarios o bien uno o varios vecinos en solitario reclaman al promotor la reparación de los vicios o defectos que presentan laszonas comunes del edificio y/o sus viviendaspuede darse el caso —residual y poco habitual— de que se llegue a un acuerdo para tal fin. Este acuerdo puede alcanzarse antes de que se presente la demanda o bien ya una vez puesto en marcha el proceso judicial.
RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA E INDEMNIZACIÓN A LOS COMPRADORES POR EL AUMENTO DE LOS INTERESES EN LA HIPOTECA
Lamentablemente, son muchas las consultas que estamos recibiendo por parte de compradores de viviendas sobre la posibilidad de reclamar al promotor que se retrasa en la entrega de las mismas el equivalente económico que representa la subida de los tipos de interés hipotecarios entre la fecha fijada en el contrato y la fecha en la que realmente se produce la firma de la escritura de compraventa.
PROBLEMAS MÁS COMUNES ENTRE PROMOTORES INMOBILIARIOS Y CONSTRUCTORES
En las siguientes líneas analizamos los principales problemas que en el día a día de una obra de construcción nos encontramos con nuestros clientes promotores y constructores. La solución de los mismos y sobre todo la rapidez con que se atajen dependerá de dos factores: la claridad de las cláusulas del contrato de ejecución de obras para atajar estas controversias y de la voluntad de promotor y constructor para solventar con celeridad el conflicto sobrevenido.
¿QUÉ SON LOS VICIOS O DEFECTOS ESTRUCTURALES?
Una vez que un comprador de vivienda firma la escritura de compraventa y entra a vivir en su nueva casa puede padecer, como sabemos,tres clases de daños materialesprovocados por vicios o defectos de construcción: estructurales, de habitabilidad o de terminación o acabado.
INFORMACIÓN MÍNIMA A FACILITAR A LOS COMPRADORES Y ARRENDATARIOS TRAS LA NUEVA LEY DE VIVIENDA
Dejando a un lado las connotaciones políticas de esta Ley, el momento en el que entró en vigor y la respuesta final del Tribunal Constitucional respecto a su afectación al derecho constitucional a la propiedad privada, a día de hoy quienes pretendan comprar o arrendar una viviendapodrán requerira los vendedores y arrendadores una serie de documentación para obtener información detallada de los inmuebles que les despierten interés.
DEMANDA FRENTE AL PROMOTOR POR DIFERIR LA INSTALACIÓN DE ENERGÍA SOLAR EJECUTADA CON LA PROYECTADA
No son pocas las ocasiones en la que los clientes nos plantean situaciones en las que han adquirido unavivienda sobre planoy cuando aparecenvicios o defectos de construcciónverifican, mediante el correspondiente informe pericial, que hay determinadas instalaciones que se han ejecutado de forma diferente al proyecto de edificación.
INDEMNIZACIÓN AL PROPIETARIO PRIVADO DE LUCES Y VISTAS AL INSTALARSE UN ASCENSOR
No es la primera vez que tratamoseste asuntoque cada vez más genera mayores controversias entre las comunidades que pretenden instalar un ascensor y los vecinos afectados. La indemnización que la comunidad deba satisfacer a los copropietarios afectados suele ser objeto de controversia y la casuística es muy variada, todo ello con la dificultad añadida de la confluencia, por un lado, del derecho de lacomunidad de propietariosa las obras de accesibilidad que resulten obligadas y, por otro, la directa afectación al derecho de propiedad privada que individualmente asiste a cada comunero.
¿QUIÉN RESPONDE POR LOS DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN PROVOCADOS POR UN SUBCONTRATISTA?
El artículo 17.6 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que frente a los perjudicados seráel constructorel que deba responder por los defectos o daños causados por los trabajos realizados por quien haya subcontratado y al margen de la posible acción de repetición que pueda ejercer.
PLAZO PARA RECLAMAR LAS RETENCIONES EN GARANTÍA DE LA OBRA
Un asunto muy controvertido al finalizar una obra de construcción es el “tira y afloja” que se produce entre el constructor y el promotor por las retenciones en garantía. El constructor quiere que transcurrido elaño de garantíaque establece la Ley de Ordenación de la Edificación se le devuelvan íntegramente al suponer un impulso importante de liquidez para acometer nuevos proyectos y el promotor se resistirá a la devolución, o lo hará parcialmente, si ha tenido que atender incidencias de postventa con cargo a las mismas.
LOS BANCOS TAMBIÉN RESPONDEN FRENTE AL COMPRADOR DE VIVIENDAS
La mayoría de los compradores de viviendas sobre plano o en fase de construcción saben que el promotor está obligado legalmente a entregarles un aval o un seguro de caución que garantice lascantidades que se entregan a cuentadel precio final. Esta obligación para el promotor surge una vez que cuenta con la licencia de obra. Sin embargo, hay ocasiones en las que no se hace entrega delavalo delseguro de cauciónpero el comprador tiene la posibilidad de recuperar su dinero reclamando al banco depositario de los fondos del promotor. A esta opción dedicamos las siguientes líneas.
¿PUEDE EL PROMOTOR SUSTITUIR AL CONSTRUCTOR CUANDO QUIERA?
Comencemos por el final. La respuesta es afirmativa. Elcontrato de ejecución de obraque suscriben el promotor y el constructor para que este último materialice la edificación encargada por el primero es un vínculo contractual complejo generalmente. En este tipo de contratos es habitual recoger las causas de resolución por incumplimiento de obligaciones que podría invocar la parte que cumple con las suyas. Ahora bien, la incógnita que despejamos en esta ocasión es si por el simple capricho del promotor podría sustituir al constructor y de qué forma se lleva a cabo esta operación.
LA RESPONSABILIDAD DEL ARQUITECTO TÉCNICO
Ya sabemos que en toda obra de construcción sondiferentes agenteslos que intervienen dada la complejidad actual del proceso constructivo. Hoy nos centraremos en la figura delarquitecto técnico o director de ejecución de la obraya que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) le atribuye sus propias obligaciones y competencias. La vulneración de las mismas dará lugar a la exigencia de responsabilidad al arquitecto técnico, cuestión que también tratamos en el presente artículo.
¿PUEDE EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD RECLAMAR POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE LAS ZONAS COMUNES Y TAMBIÉN DE LOS PISOS Y LOCALES?
No es infrecuente que cuando se ha adquirido una vivienda sobre plano aparezcandefectos constructivoscon posterioridad a la entrega de las mismas. También es probable que dichos defectos se manifiesten tanto en loselementos comunescomo en loselementos privativosde la comunidad de propietarios previamente dividida horizontalmente. Abordamos esta semana la posibilidad de que se presente una única demanda reclamando la reparación de los vicios o defectos en zonas comunes y privativas al tener elpresidente de la comunidadlegitimación para reclamar por todo el conjunto si así le habilitan los vecinos.
¿CUÁNTO TIEMPO TENGO QUE ESPERAR PARA RESOLVER EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ANTE EL RETRASO DEL PROMOTOR?
Ya hemos tratado en ocasiones anteriores en este blog las opciones con las que cuenta el comprador de vivienda sobre plano o en fase de construcción cuando el promotor se retrasa en la entrega respecto a la fecha contractualmente pactada. Cuando sucede esta circunstancia hay que examinar detenidamente el contrato y el desarrollo de la relación contractual para poder aconsejar al comprador qué decisión tomar. También habrá que tener presente cuál es la intención de los compradores con respecto a la vivienda de que se trate para determinar la estrategia a seguir.
¿A quién reclamo si sufro defectos constructivos en mi nueva casa?
Nos detendremos esta semana en aclarar a los compradores de viviendas nuevas que sufrenvicios o defectos de construcciónfrente a quién tienen que reclamar la reparación de los mismos. Es evidente que la adquisición de una nueva vivienda para establecer en la misma nuestro hogar familiar representa una enorme ilusión además de convertirse en la mayor inversión que haremos en nuestras vidas. Ahora bien, precisamente por tales motivos, cuando aparecendefectos de construcciónen la misma nos sentimos doblemente disgustados.
LA IMPORTANCIA DE LA MEMORIA DE CALIDADES EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
Tratamos esta semana la importancia que tiene dentro delcontrato de compraventasobre plano lamemoria de calidades. No son pocas las ocasiones en las que los compradores piensan que al no estar anexa físicamente dicha memoria al contrato propiamente dicho esto les hace perder los derechos a reclamar o que la memoria carece de la suficiente fuerza para obligar al promotor a dar cumplimiento forzoso a la misma. Nada más lejos de la realidad como vamos a comprobar seguidamente.
VENTAJAS DE LAS DEMANDAS COLECTIVAS EN EL ÁMBITO DE LA CONSTRUCCIÓN
El próximo mes de abril cumpliremos 25 años de experiencia en el sector legal de la edificación y de la construcción inmobiliaria. Este bagaje de dos décadas y media de experiencia en la materia nos legitima para hablar sobre las bondades de que los compradores de viviendas sobre plano o en fase de construcción se reúnan y ejerciten frente a los promotores (y en su caso frente a constructor, arquitecto y arquitecto técnico) las acciones que les corresponda en tres supuestos básicamente:
PROMOCIÓN DE VIVIENDAS FRACASADA ¿ME QUEDO SIN CASA Y SIN DINERO?
Es un caso muy habitual el de aquellos clientes que contactan con nosotros para consultar qué sucede cuando su promoción de viviendas ha quedado paralizada, planeando siempre la pregunta ¿pierdo la casa y también el dinero que he entregado hasta el momento? En las siguientes líneas tratamos de dar respuesta a este interrogante.
MOMENTO PARA RECLAMAR POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN
En el presente comentario queremos clarificar el momento a partir del cual un afectado por defectos de construcción puede iniciar la reclamación por los mismos frente al promotor y/o los agentes intervinientes que considere responsables.
MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL Y RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA ¿PUEDO RECLAMAR INDEMNIZACIÓN?
Supuesto práctico
Basta ya de chapuzas. Que me paguen y yo busco quien me repare los defectos de construcción
Los daños materiales que aparecen en las viviendas originados por vicios o defectos de construcción deben ser reparados en losplazos de garantíaque señala la Ley de Ordenación de la Edificación por los agentes causantes de los mismos: promotor, constructor, arquitecto o arquitecto técnico. Brevemente diremos que cuando estamos en presencia de vicios o defectos de cimentación o estructura, el plazo de garantía es de diez años; si los vicios o defectos son de habitabilidad (humedades, aislamiento térmico, etc…) el plazo es de tres años y, por último, para los defectos de acabado o terminación el plazo legal es de un año, contados en los tres casos desde la fecha de firma delacta de recepción.
Humedades en vivienda alquilada. ¿Puede reclamar directamente el arrendatario a la comunidad?
Todo arrendador que pretende ceder en alquiler su vivienda debe tener presente que la misma debe ser un espacio habitable que reúna las mínimas condiciones exigibles para que pueda establecerse la misma como residencia habitual de la parte arrendataria. De hechola propia Ley de Arrendamientos Urbanosobliga al dueño del inmueble a mantener el mismo en perfectas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido y, además, sin elevar la renta por ello. En la habitabilidad se engloban todas aquellas condiciones que aseguran unas condiciones mínimas de salubridad, aislamiento térmico y acústico, etc.
¿EL MAYOR COSTE DE LOS MATERIALES PERMITE AL CONSTRUCTOR PEDIR MÁS PRECIO AL PROMOTOR?
Supuesto de hecho
PROMOTOR INMOBILIARIO ENCUBIERTO. UN TEMA RECURRENTE
No es la primera vez que en este foro hacemos alusión a la figura del“promotor encubierto”. Desgraciadamente nos tememos que tampoco será la última. No obstante, debiéndonos a la defensa de los consumidores inmobiliarios, aportamos las siguientes líneas a modo de pequeño granito de arena para la correcta aplicación del ordenamiento jurídico. En este sentido, queremos poner de relieve, de manera sintética y concreta, las características de la citada figura que se han de tener en cuenta por tratarse de un auténticofraude de leyque en la práctica suele presentarse en mayor porcentaje en el ámbito de las cooperativas de viviendas a través de las sociedades gestoras de las mismas.
5 CONSEJOS PARA ACTUAR FRENTE AL RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA
EnTuabogadoinmobiliariollevamos muchos años comprometidos con una situación de especial sensibilidad para quien la padece: elretraso en la entrega de una viviendacomprada sobre plano o en fase de construcción. La adquisición del inmueble que será nuestra morada durante décadas es, sin ningún género de dudas, una de las decisiones más importantes de nuestras vidas por el desembolso económico que supone y por el largo tiempo que nos llevará pagarla por completo.
LA RESPONSABILIDAD DE LOS ARQUITECTOS SOBRE LA VERACIDAD Y EXACTITUD DEL CERTIFICADO FINAL DE OBRA
Antes de abordar la cuestión relativa a la responsabilidad de los firmantes del mismo vamos a dejar claro de antemano qué es el certificado final de obra (CFO). Pues bien, con este documento se acredita que la obra ha finalizado correctamente y de conformidad con el proyecto de ejecución para el cual se concedió la licencia de obra de que se trate.
¿CUÁNDO ESTAMOS ANTE SIMPLES “REPASOS” Y CUÁNDO ANTE “DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN”?
En ocasiones anteriores ya hemos aludido a los diferentesplazos de garantíaque establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) dependiendo del tipo de vicios o defectos de construcción ante los que nos encontremos: estructurales o de cimentación; de habitabilidad o de acabado y terminación.
LAS HUELGAS Y LAS LLUVIAS NO JUSTIFICAN EL RETRASO DE LA OBRA
El comprador de vivienda sobre plano es una figura que está sumamente desprotegida durante todo el paréntesis de tiempo que media entre la firma con el promotor del contrato de compraventa y la entrega de llaves de la misma, la cual se producirá al otorgarse la escritura pública ante Notario. Esto significa que el comprador cumple por anticipado con todas las obligaciones que le competen hasta ese momento según el contrato; sin embargo, tiene que esperar un importante lapso temporal hasta que el promotor le entrega el inmueble adquirido.
CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
La ilusión nos ciega. De hecho, hasta profesionales del Derecho «tragamos» con el contrato que una promotora inmobiliaria nos presenta a firmar al imponerse el deseo de adquirir el inmueble de que se trate a pesar de percatarnos de la existencia de cláusulas evidentemente abusivas en el documento. Pero te cuestionas: ¿por qué van a existir problemas? Y este autoconvencimiento unido a la presión que ejerce el promotor sobre la enorme (y supuesta) lista de compradores interesados que aceptarán sin rechistar lo que tú rechaces o intentes mínimamente modificar, te tapas los ojos y estampas tu firma sin remisión.
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES
Para tener claro el concepto de saneamiento por evicción basta con acudir al primer párrafo delartículo 1.475 del Código Civilen el que se dice expresamente que:“Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada”.
“AUTOPROMOCIÓN FICTICIA”. NO ASUMAS RESPONSABILIDADES QUE NO TE CORRESPONDEN
Un autopromotor es quien lleva a cabo la construcción de su propia vivienda en un suelo de su propiedad contratando para ello a los profesionales necesarios, asumiendo los riesgos derivados del desarrollo de la obra.
¿CUÁNDO SE INICIA EL CÓMPUTO DE LOS PLAZOS DE GARANTÍA POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN?
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece diferentes plazos de garantía en función del vicio o defecto de construcción que se presente diferenciando:
DERECHOS DE TANTEO Y DE RETRACTO EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
El tanteo y el retracto configuran lo que se conoce como“derechos de adquisición preferente”y conceden a sus titulares una preferencia frente a terceros cuando el dueño de un inmueble tiene intención o lleva a cabo la transmisión de la finca de su propiedad.
CONSEJOS A SEGUIR SI EL CONSTRUCTOR ABANDONA LA OBRA
En este artículo pasamos a exponer lo que sería una asesoría típica por parte deTuabogadoinmobiliariocuando un promotor cliente del despacho acude a nosotros porque tiene que enfrentarse alabandono de la obrapor parte de la empresa constructora.
DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN. ¿CUÁNDO PODEMOS INICIAR LA RECLAMACIÓN POR “DAÑOS PERMANENTES” O POR “DAÑOS CONTINUADOS”?
Una de las cuestiones sobre las que se debe guardar mayor precaución a la hora de reclamar por la existencia dedefectos de construcciónes la necesidad de conceptuar con exactitudante qué tipo de dañosnos encontramos a fin de evitar la prescripción de nuestra acción.
¿SE PUEDE RESOLVER UN ARRENDAMIENTO DE LOCAL SI SE CAMBIA EL DESTINO DEL MISMO?
En materia de arrendamientos de local de negocio sabemos que rige en todo su esplendor el principio de autonomía de la voluntad de las partes; es decir, se da absoluta primacía a los pactos establecidos por arrendador y arrendatario. A diferencia de losarrendamientos de viviendaen los que el inmueble deberá satisfacer la necesidad de vivienda habitual del inquilino, en losarrendamientosde local de negociopuede pactarse por las partes la instalación en el mismo de la actividad que se desee. En otras palabras, los contratantes acuerdan libremente eldestinodel inmueble y así lo hacen constar en la letra del contrato.
VERTIENTE PENAL DE LA DOBLE VENTA INMOBILIARIA
El origen del presente comentario se encuentra en un asunto encargado al despacho tiempo atrás, en el cual, si bien de manera tangencial, se puso de manifiesto la posible existencia de un presuntodelito de estafa inmobiliaria. El caso concreto era el siguiente: una promotora inmobiliaria de un edificio en altura ubicado en el Levante español habíasuperado el plazo para entregarlos pisos y locales establecido en los contratos decompraventa de inmueblessuscritos con sus clientes. Esta sociedad estaba atravesando dificultades económicas que se materializaron, por extensión, en una notable ralentización de los trabajos al verificarse igualmente problemas con la constructora.
VENTAJAS PRÁCTICAS DEL CONTRATO DE PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA
El contrato de permuta o cesión de un solar a cambio de obra futura, en su modalidad más habitual, es aquel mediante el cual el propietario de un solar (cedente) cede el mismo a un promotor inmobiliario (cesionario) a cambio de que éste edifique sobre el referido solar y le entregue determinados pisos o locales previamente convenidos —o un porcentaje de la futura edificación—.
VENTA DE LA FINCA ARRENDADA. ¿CUÁNDO SE EXTINGUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?
No es infrecuente en la práctica que el propietario de una finca se plantee vender la misma a un tercero por diferentes razones. Evidentemente, el nuevo adquirente no podrá acceder automáticamente al inmueble ya que la posesión en ese concreto momento la ostenta el arrendatario. Partiendo de esta situación, en el presente comentario queremos dejar claro cuándo se produce la extinción del contrato de arrendamiento que recae sobre la finca recientemente vendida ya que este hito será diferente en función de la fecha de formalización del contrato de arrendamiento.
ÚLTIMAS SENTENCIAS DEL TS SOBRE LA RESPONSABILIDAD DE LOS BANCOS EN LA COMPRAVENTA SOBRE PLANO
Recientemente hemos vuelto a tener una nueva entrega, como si de una serie por capítulos se tratara, de doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a la responsabilidad de los bancos respecto a lascantidades anticipadaspor los compradores de viviendas sobre plano o en fase de construcción, plasmada en tres resoluciones. En concreto, se trata de lassentencias nº 622 y nº 623, ambas dictadas el 20 de noviembre pasado y de la sentencia nº 645, de 28 de noviembre. En las tres se hace alusión a la responsabilidad derivada de la vulneración delartículo 1-2ª de la Ley 57/1968, de 27 de julio, actualmente derogada. Sin embargo, dado que la base argumental de esta jurisprudencia sigue siendo la misma con el régimen normativo vigente desde el 1 de enero de 2016, resulta obligado ponerlas de relieve.
ÚLTIMA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO EN RELACIÓN A LA RESPONSABILIDAD DEL BANCO RESPECTO A LOS ANTICIPOS AL PROMOTOR EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
Tratando como siempre de abordar la actualidad inmobiliaria desde el punto de vista jurídico, en esta ocasión centramos nuestra atención en dos recientes resoluciones de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de idéntica fecha,9 de juliopasado, ambas relativas a la responsabilidad de la entidad bancaria en relación a las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en construcción.
¿TIENE EL AUTOPROMOTOR QUE DEPOSITAR EL LIBRO DEL EDIFICIO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?
El artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) dispone que, una vez finalizada la obra, el promotor entregará a los usuarios finales el Libro del Edificio el cual está integrado por el proyecto (con sus incorporaciones y modificaciones), el acta de recepción, la relación de agentes intervinientes y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio.
¿SE REQUIERE UNANIMIDAD SI LAS OBRAS DE CONVERSIÓN DE UNA VIVIENDA EN LOCAL AFECTAN A UN ELEMENTO COMÚN?
En los últimos años se están haciendo habituales en las comunidades de propietarios los cambios de uso de local a vivienda y viceversa. En las siguientes líneas vamos a analizar un supuesto que suele ser fuente de litigios en la práctica cuando el propietario de una vivienda toma la decisión de transformar la misma en un local comercial, afectando estéticamente las obras a la fachada del edificio, alterando lógicamente los elementos comunes. Como es sabido, siendo precisamente la fachada un elemento común por naturaleza en toda comunidad de propietarios, el conflicto se plantea acerca de si es preceptivo el consentimiento unánime de todos los comuneros para acometer las citadas obras.
¿SE PUEDE PRESENTAR UN CONCURSO DE ACREEDORES DURANTE EL ESTADO DE ALARMA?
Antes de exponer unas breves notas sobre cómo afecta la declaración del estado de alarma a las solicitudes de concursos de acreedores, deseamos de corazón que todos nuestros clientes y lectores se encuentren perfectamente y que en todo caso el contagio haya sido leve, esperando una rápida recuperación a quien se haya visto afectado por los síntomas del COVID-19.
RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA. EL «VALOR DE USO» COMO CONCEPTO INDEMNIZATORIO
Elretraso en la entregade la vivienda adquirida sobre plano o en fase de construcción ya es,per se, un incumplimiento defectuoso de la promotora inmobiliaria del contrato de compraventa suscrito con los compradores de los inmuebles. Una vez que existe demora en la entrega, estaremos inmersos en uno de estos dos escenarios:i)si el retraso es grave, esto es, si el promotor lleva un gran retraso y es previsible que no pueda cumplir en fechas próximas (o incluso que no pueda llegar a cumplir de modo definitivo), se podría instar la resolución del contrato de compraventa, con la consiguiente devolución de las cantidades entregadas a cuenta (aquí entraríamos en el apartado de loscontratosque establecen penalizaciones por desistimiento como argumento de oposición de la entidad promotora, si bien este asunto lo abordaremos en un futuro artículo) yii)cuando el retraso es de escasos meses pero se va a cumplir con la entrega definitiva de los inmuebles; ante esta eventualidad, lo que procede es reclamar a la promotora-vendedora una indemnización por todos los daños y perjuicios ocasionados.
¿RESPONDE EL PARTICULAR AUTOPROMOTOR DEL DERRUMBE DE LA VIVIENDA COLINDANTE?
Un supuesto que acontece con frecuencia en la práctica es aquel en el que un particular decide demoler una casa antigua entre otras medianeras y sobre el solar de la misma construir una nueva vivienda. Por consiguiente, este particular se convierte en autopromotor de la edificación. Evidentemente para acometer unas obras de este calado tendrá que contratar a un arquitecto proyectista, al arquitecto director de las obras, al arquitecto técnico y, por supuesto, a la empresa constructora que lleve a cabo los trabajos.
REQUISITOS PARA IMPEDIR LA ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO
El significado de la palabra«enervar»es «quitar fuerza o energía, eliminar, debilitar». Inmersos en el ámbito del contrato de arrendamiento ¿qué se entiende por«enervar la acción de desahucio»? Pues bien, cuando se ha producido elimpago de la renta y/o de cantidades asimiladaspor parte del arrendatario y el arrendador ha presentado demanda dedesahuciopor falta de pago, el arrendatario tiene la posibilidad de «enervar la acción de desahucio»pagandodirectamente al propietario oconsignando las cantidades debidasen el tiempo y forma establecido legalmente. En otras palabras, la «enervación» consiste en la posibilidad que ostenta el arrendatario de rehabilitar el contrato de arrendamiento pagando lo que debe, evitando así el desahucio.
¿QUÉ PUEDO HACER ANTE LA OCUPACIÓN ILEGAL DE MI VIVIENDA?
La pregunta formulada puede causar extrañeza ante la proliferación de casos de ocupación ilegal. Podría pensarse que para resolver estas situaciones existe un procedimiento único, muy elaborado y rápido en su aplicación. Sin embargo, hasta julio pasado los propietarios o legítimos poseedores de viviendas se encontraban con ciertas dificultades para recuperar las mismas en el caso de sufrir una ocupación ilegal. A la consabida y endémica lentitud de la Administración de Justicia había que sumar dificultades prácticas desde el punto de vista procesal que retardaban aún más la acción ejercitada. El fenómeno de la ocupación ilegal afecta directamente al derecho constitucional a la propiedad privada al ser éste menoscabado por personas que mediante el chantaje, la extorsión o comportamientos mafiosos se aprovechan de estos desajustes del ordenamiento jurídico para permanecer en la vivienda ocupada durante un prolongado período de tiempo.
¿QUÉ ES UN CONTRATO DE OBRA «LLAVE EN MANO»?
Abordamos en esta ocasión una modalidad de contrato de ejecución de obra que puede resultar sugerente a determinados promotores: elcontrato de obra “llave en mano”tanto en función de la experiencia que tenga el propietario en el sector de la edificación como de la complejidad técnica del proyecto de que se trate. Es más habitual encontrarnos con esta modalidad de contrato de construcción en edificios destinados aindustria, hoteles, servicios así como en el caso de autopromotoresen el ámbito de la edificación residencial.
QUÉ DEBO SABER SOBRE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN (I)
La decisión de adquirir la vivienda que servirá como domicilio familiar es una de las más relevantes de nuestras vidas. Además del emplazamiento del inmueble y de sus características, el aspecto primordial es sin duda el precio del mismo toda vez que su completo desembolso exigirá destinar una buena parte de nuestros ingresos seguramente durante décadas.
PLAZO DE PRESCRIPCIÓN PARA QUE UN COPROPIETARIO RECLAME A LA COMUNIDAD POR INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE
El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal impone a la Comunidad de Propietarios el deber de conservación del inmueble, concretado, según el tenor literal del citado precepto en aquellos“trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes…”.
PARALIZACIÓN DE LAS OBRAS. ¿SE PUEDE RESOLVER EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS?
En ocasiones anteriores hemos abordado la problemática que envuelve al retraso en la entrega en el contrato decompraventade viviendas sobre plano o en fase de construcción y la posible resolución oindemnizaciónaparejada al citado retraso.
LAS CINCO CLÁUSULAS NULAS MÁS FRECUENTES EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
La dilatada experiencia con la que contamos en el sector inmobiliario nos legitima para estar en disposición de compartir con nuestros lectores las cláusulas que con mayor asiduidad incorporan los arrendadores a los contratos de arrendamientos de viviendas a pesar de laabusividadde las mismas. Los artículos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reserva para los arrendamientos de vivienda sonimperativos(de obligada observación por las partes), entendiendo comonulasy, por tanto,por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario la normativa de aplicación.
LA PUBLICIDAD VINCULA AL PROMOTOR INMOBILIARIO
«La publicidad vincula al promotor inmobiliario». Habrá a quien le resulte difícil de creer, pero es cierto. No es la primera vez que algún comprador nos ha comentado que «daba por hecho» que del folleto publicitario que le había facilitado el promotor no resultaría para el mismo obligación alguna sino que era un esbozo más o menos fiel al resultado final. Y si no supiéramos que existe una norma específica al respecto desde 1989 no nos extrañaría esta afirmación toda vez que la publicidad que elabora la entidad promotora en ocasiones es ambigua y poco detallada, lo que se traduce en que el comprador «da por hecho» igualmente que durante el proceso de construcción es lógico y normal que puedan existir variaciones, que aceptará estoicamente con tal de poder disponer de su nueva casa. Un caso típico es la diferencia respecto a las vistas de las que goza la vivienda en las fotografías publicitarias en relación con el inmueble entregado. Lamentablemente, España está a la cabeza de Europa en reclamaciones de consumidores por publicidad engañosa ya que casi el 70% manifiesta haber sufrido este tipo de publicidad en alguna ocasión frente al 54% de la media europea.
LA CONSTRUCCIÓN DEL VECINO HA INVADIDO MI PARCELA. ¿QUÉ HAGO?
El tema que abordamos en este artículo puede parecer extraño o poco frecuente en la práctica inmobiliaria pero nada más lejos de la realidad. Existen numerosos supuestos en los que el propietario de la finca colindante ejecuta una edificación que invade parcialmente la parcela del vecino. Por norma general, estos casos encuentran su origen en una confusión de linderos, en errores de medición sobre la propiedad de los terrenos, en la existencia de descoordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, etc. Cuando esto sucede nos encontramos ante una figura de creación jurisprudencial que se denomina“accesión invertida” o “construcción extralimitada”.
INDEMNIZACIÓN AL PROPIETARIO AFECTADO POR LA INSTALACIÓN DEL ASCENSOR EN SU COMUNIDAD
En los últimos años hemos podido apreciar en nuestras ciudades cómo ha proliferado la instalación de ascensores en las comunidades de propietarios, muchos de ellos visibles en su trazado vértical incluso desde la propia calle. La particularidad de la propiedad horizontal y de toda nueva instalación en la misma siempre es motivo, cuanto menos, del lógico debate entre los diferentes comuneros. La casuística puede ser de lo más variopinto en este ámbito pero, habitualmente, la problemática que exponemos en el presente comentario suele focalizarse en edificios erigidos en la década de los años sesenta y setenta y en los cuales concurre el correlativo envejecimiento natural de los copropietarios, sin perjuicio de la existencia en la finca de personas incapacitadas físicamente de forma temporal o permanente.
INCUMPLIMIENTO DE LA MEMORIA DE CALIDADES
Ya hemos tratado en este foro la posibilidad de que los compradores reclamen a la promotora no sólo utilizando el cauce de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) sino en virtud de lasacciones derivadas del contrato de compraventaen caso de que se presenten defectos o vicios constructivos. De esta forma, los plazos de reclamación se amplían, lo que comporta una mayor protección para los compradores.
EL IMPAGO EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES CON PRECIO APLAZADO.
El artículo 1504 del Código Civil regula la resolución del contrato decompraventa de inmueblescuando se ha aplazado el pago del precio. Este precepto se caracteriza por permitir al comprador atender a un impago, aun cuando exista cláusula resolutoria expresa que establezca el plazo máximo para el cumplimiento, mientras el vendedor no le requiera notarial o judicialmente.
DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN RELATIVOS A LA HABITABILIDAD Y SU RECLAMACIÓN
Un tema nuclear en el ámbito de la construcción inmobiliaria es el relativo a losvicios o defectosque surgen en la vivienda o local una vez que el inmueble pasa a ser propiedad del correspondiente comprador o de sucesivos adquirentes. Como ya hemos tenido oportunidad de exponer en comentarios anteriores en los que hacíamos especial hincapié en losplazos de garantíaque establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)para su reclamación, los daños materiales a los que hace alusión este texto legal se dividen en aquellos que originen vicios o defectos:1)de estructura y cimentación; 2) de habitabilidad y 3) de terminación o acabado.
DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN. ¿PODEMOS EXIGIR AL CAUSANTE UNA INDEMNIZACIÓN ECONÓMICA EN LUGAR DE LA REPARACIÓN?
En la mayoría de los pleitos por defectos constructivos que dirigimos en nuestro despacho profesional nos encontramos con la eterna pregunta por parte de los perjudicados sobre si lareparación de los defectos de construcción que está padeciendo su vivienda y/o su comunidadvan a ser reparados por los mismos agentes intervinientes que los ocasionaron en caso de obtener una sentencia favorable.
DEFECTOS CONSTRUCTIVOS. AGENTE NO DEMANDADO LLAMADO POSTERIORMENTE AL PROCEDIMIENTO
Queremos dedicar el presente comentario a una importante cuestión procesal que se plantea en los pleitos de reclamaciones por defectos constructivos. Tenemos que partir de la base de que el perjudicado por los vicios o defectos cuenta con la facultad de dirigir su demanda contra uno, algunos o todos los agentes intervinientes en la edificación para que se dirima judicialmente quién es el responsable de los mismos o, en caso de no ser posible individualizar el porcentaje de responsabilidad imputable a cada uno, que se condene solidariamente a todos ellos. La decisión del demandante es de suma importancia por cuanto, habitualmente, la cuantía de los litigios pordefectos de la construcciónes muy relevante y una hipotética condena en costas a favor de los agentes que resulten absueltos puede desequilibrar la balanza entre el coste-beneficio de recurrir a los Tribunales de Justicia.
DE NUEVO SOBRE LA LEGITIMACIÓN DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD PARA RECLAMAR POR DEFECTOS CONSTRUCTIVOS EN ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS
Actualmente vuelve a ponerse de relieve la cuestión de la legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar la reparación de defectos de construcción tanto en elementos comunes como privativos a resultas de laSTS de 21 de marzo pasado. Esta resolución viene a refrendar la doctrina jurisprudencial acuñada sobre la materia, incluso en los supuestos en los que la Comunidad interponga demanda ejercitando las acciones derivadas de los diferentes contratos de compraventa suscritos por los comuneros con la entidad promotora.
CONTRATO DE SALE & LEASE BACK. UNA BUENA OPCIÓN PARA OBTENER FINANCIACIÓN EN TIEMPOS DE CRISIS
En días como los que estamos viviendo actualmente en los que el Gobierno augura un descenso del PIB de un 9,2% y un desempleo del 19% como consecuencia del impacto económico negativo provocado por la pandemia del COVID-19, urge buscar soluciones jurídicas imaginativas para que las empresas o particulares con patrimonio puedanobtener financiación.
CONCURSO DE ACREEDORES DE LA PROMOTORA ¿SE PUEDE EJECUTAR EL AVAL PARA RECUPERAR LAS CANTIDADES ANTICIPADAS?
Dentro de los distintos pormenores que puede atravesar una promoción de viviendas se encuentra la declaración en concurso de acreedores de la promotora-vendedora. Esto ha sido muy frecuente en la reciente crisis económica, advirtiéndose en el paisaje de nuestras ciudades edificios sin finalizar y que han sido abandonados en estructura.
COMPRAVENTA DE INMUEBLE SOBRE PLANO. ¿SE PUEDE MODERAR JUDICIALMENTE LA CLÁUSULA PENAL POR DESISTIR DEL CONTRATO?
En la mayoría de los contratos privados de compraventa confeccionados por las promotoras inmobiliarias y que se suscriben cuando el edificio no está comenzado o se encuentra en fase de construcción, se establece una cláusula penal a favor de la parte vendedora para el supuesto de que los compradores desistan sin justa causa del contrato o incumplan el mismo y no se llegue a formalizar la escritura decompraventa de inmuebles. Por diferentes avatares de la vida que acontecen durante el período más o menos prolongado de ejecución de las obras de edificación hasta que se firma la escritura y se entregan las llaves de los inmuebles, los compradores pueden verse abocados a desistir del contrato o a incumplir los términos del mismo, especialmente en lo relativo a los pagos aplazados convenidos.
COMPRAVENTA DE INMUEBLE. DIFERENCIAS DE SUPERFICIE Y SU RECLAMACIÓN
Una de las cuestiones que puede dar lugar a controversia una vez concluida la compraventa de un inmueble es la relativa a la diferencia de superficie entre la reflejada en el contrato y la superficie real. En este concreto aspecto cabe decir que las compraventas se diferencian entre aquellas efectuadaspor precio alzado(comúnmente conocidas como a«cuerpo cierto»)y las hechasa razón de un tanto por unidad de medida o número.
CÓMO Y CUÁNDO RECLAMAR LAS RETENCIONES DE OBRA
Un supuesto litigioso muy habitual en la práctica se presenta cuando el promotor de una obra no devuelve al constructor, total o parcialmente, lasretencionesque progresivamente le ha ido practicando en cada una de las certificaciones de obra (generalmente del 5% del importe de cada certificación) en concepto degarantíade posibles defectos deacabado o terminaciónimputables al constructor y de otros incumplimientos del contrato de ejecución de obra.
CLÁUSULA SUELO EN SUBROGACIÓN AL PRÉSTAMO PROMOTOR
Recientemente hemos conocido lasentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 23 de septiembre pasado(sentencia nº 489/2020) resolviendo sobre el recurso de casación presentado por la compradora de una vivienda en construcción cuya pretensión giraba en torno a la declaración como abusiva de lacláusula suelocontenida en el préstamo hipotecario inicialmente concedido por el banco a la promotora y en el que posteriormente se subrogó la adquirente.
ARRAS. EL CARÁCTER DE PENITENCIALES DEBE CONSTAR EXPRESAMENTE AUNQUE SE HAGA MENCIÓN AL ART. 1454 DEL CÓDIGO CIVIL
Los operadores del ámbito jurídico-inmobiliario estamos familiarizados tanto con el concepto de «arras» o «señal» como con las distintas modalidades existentes de las mismas a la hora de redactar un contrato, recurriendo al tipo que en ese concreto momento más nos beneficie. En este sentido, aunque la jurisprudencia ha dejado sentado que es imposible ofrecer un significado unitario de lasarras, se ha convenido que las mismas pueden dividirse en:
ADENDA DEL PROMOTOR AMPLIANDO EL PLAZO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA ¿QUÉ DEBEMOS SABER?
Con mayor frecuencia de la deseada, los promotores inmobiliarios seretrasan en el plazo convenido para la entrega de las viviendasa los compradores surgiendo el problema de la propuesta a estos últimos de la firma de una adenda o anexo al contrato de compraventa que extiende el plazo inicial durante más tiempo.