Reclamar al promotor siendo segundo comprador: lo que debes saber
Una de las dudas más habituales que nos plantean en el despacho es esta: “He comprado una vivienda casi nueva a otro propietario y sufro defectos de construcción ¿puedo reclamar todavía al promotor?”
Durante años, muchos compradores asumieron que la respuesta era negativa. Se pensaba que solo quien había firmado directamente el contrato de compraventa con la promotora podía exigir responsabilidades. Sin embargo, la realidad jurídica es muy distinta.
Hoy en día, y gracias a una doctrina consolidada por las sentencias de nuestros tribunales, los segundos y posteriores adquirentes de una vivienda también pueden reclamar al promotor, incluso aunque no hayan tenido relación contractual directa con él siempre y cuando se haga dentro de los plazos legales para ello.
El error más común: “yo no firmé nada con el promotor”
Es cierto que, como regla general, los contratos solo producen efectos entre quienes los firman y sus herederos como dispone el Código Civil. Pero en materia de compraventa inmobiliaria esta regla no se aplica de forma tan rígida.
Los tribunales han entendido que, cuando se compra una vivienda, no solo se adquiere un inmueble, sino también los derechos que lo protegen. Y entre esos derechos están las acciones para reclamar frente al promotor cuando la vivienda no cumple como debía.
Por tanto, el segundo comprador no es un tercero ajeno sino un sucesor del primero en las acciones que este tendría frente al promotor-vendedor.
¿Qué tipo de reclamaciones puede hacer un segundo adquirente?
Las reclamaciones fundamentales son las dos siguientes:
1. Defectos constructivos
Estamos en presencia de los casos típicos de humedades, grietas, problemas con las instalaciones y los siempre temibles problemas estructurales.
El segundo comprador puede reclamar igual que lo habría hecho el primer propietario dentro de los plazos legales establecidos al efecto.
2. Incumplimientos contractuales
Los tribunales también permiten reclamar cuando la vivienda no posee las calidades ofertadas en la memoria entregada a la parte compradora.
¿Por qué puede reclamar quien no firmó el contrato?
La explicación que nos proporcionan las sentencias de los tribunales estriban en que el primer comprador tenía derecho a exigir responsabilidades al promotor. Esas acciones frente a este último se transmiten al vender la vivienda por lo que el segundo comprador se subroga en la posición jurídica del primero.
Por eso los tribunales rechazan el argumento habitual de las promotoras de que “no hay contrato” con el nuevo propietario.
En muchos de estos casos, sí existe una vía legal sólida para reclamar, pero hay que plantearla correctamente desde el principio.
Claves para reclamar con éxito
- Analizar la documentación original de la promoción.
- Estudiar el tipo de incumplimiento o defecto.
- Comprobar plazos y responsabilidades.
- Dirigir la reclamación correctamente.
Conclusión
Si has comprado una vivienda de segunda transmisión y estás sufriendo problemas, no des por hecho que no puedes reclamar al promotor.
La ley y los tribunales protegen al comprador más de lo que muchos creen. La clave está en conocer bien tus derechos y actuar con asesoramiento especializado en derecho inmobiliario.
En Estudio Legal Tu Abogado Inmobiliario analizamos cada caso con un enfoque práctico y realista para decirte desde el primer momento si puedes reclamar, a quién y con qué posibilidades de éxito.