Certificaciones de obra impagadas: Consejos prácticos para proteger la tesorería de tu constructora
Uno de los temas que más preocupan a nuestros clientes constructores es el impago del promotor de las certificaciones de obra. Lamentablemente, en los últimos tiempos se ha convertido en un conflicto muy habitual. El problema para el constructor es muy relevante porque le ocasiona una tensión de tesorería que dependiendo del momento de producción puede resultar fatal.
Estamos refiriéndonos a trabajos ya ejecutados, aprobados por la dirección facultativa y que, sin embargo, no se han abonado por el promotor. En este artículo te damos unas claves prácticas si tu empresa constructora se encuentra ante esta circunstancia. Como ya hemos expuesto en otras ocasiones, el primero de los consejos es documentar todo porque no solo hay que tener razón sino hay que poder probarla.
¿Qué es exactamente una certificación de obra?
La certificación es el documento que refleja la obra ejecutada en un período de tiempo determinado (habitualmente, cada mes), valorada conforme a los parámetros establecidos en el contrato de ejecución de obra (mediciones, precios unitarios, presupuesto desglosado) y que tiene que obtener el visto bueno de la dirección facultativa para que sobre la misma el constructor emita la correspondiente factura.
En los contratos de obra es usual mencionar que las certificaciones son “a buena cuenta”, sin perjuicio de la liquidación final de los trabajos. Esto se hace para que la obra pueda avanzar mes a mes, el constructor vaya percibiendo sus emolumentos en base (al menos aproximada) a los trabajos ejecutados pero con la prevención de que pudiera ser que al final de las obras hubiera que hacer ajustes en más o menos de lo percibido.
El gran error: confiar en acuerdos “de obra”
Volvemos a insistir en lo dicho anteriormente. Hay que documentar todo. Muchos constructores ejecutan trabajos modificados o certifican partidas adicionales con conversaciones informales en la caseta de obra
El problema aparece cuando llega el impago y la otra parte niega la aprobación.
¿Puedo reclamar intereses?
Por supuesto. Y aquí está uno de los puntos económicamente más interesantes.
Si el deudor es una empresa o profesional se aplicará la Ley 3/2004 de lucha contra la morosidad, que permite reclamar unos intereses de demora muy elevados incluso aunque no se hayan pactado expresamente.
Cuando las cantidades impagadas son significativas, la suma de intereses devengados y susceptibles de reclamación pueden servir como herramienta de negociación.
¿Y si la otra parte alega defectos o retrasos?
La posición del promotor que impaga las certificaciones es alegar que han existido incumplimientos por parte del constructor siendo lo habitual alegar defectos constructivos o retrasos en la ejecución de las obras para así poder aplicar penalizaciones.
Consejos para evitar un (largo) juicio:
Como pasos previos antes de acudir a los Tribunales consideramos de ayuda los siguientes:
1. Enviar un requerimiento fehaciente al promotor mediante burofax o correo electrónico certificado (burofax o similar) con la referencia a las cláusulas contractuales que se están incumpliendo con el impago. Desde el 3 de abril de 2025 se exigen unas determinadas formalidades legales en estos requerimientos por lo que te aconsejamos asesorarte jurídicamente.
2. Debemos incluir en este requerimiento tanto el importe total de las certificaciones como la cantidad relativa a los intereses devengados hasta esa fecha por el motivo comentado anteriormente.
3. Ofrecer una solución negociada con plazo breve. Somos soberanos de ofrecer un pequeño descuento por el pronto pago pero no estamos obligados.
Conclusión
Analizar el contrato, revisar la documentación y diseñar la estrategia adecuada desde el principio marca la diferencia entre asumir una pérdida o recuperar lo que legítimamente te corresponde.
En Estudio Legal TU ABOGADO INMOBILIARIO te ayudamos a recuperar tu dinero. ¡Consúltanos tu caso!