Compraventa de viviendas: cómo evitar problemas presentes y futuros
Comprar hoy en día una vivienda en España es una de las decisiones económicas más importantes de tu vida por la situación coyuntural que está viviendo el sector. El mercado residencial de obra nueva necesita expandirse para asumir la demanda y eso conlleva que las viviendas de segunda mano, con oferta limitada, hayan subido el precio como consecuencia del juego de la oferta y la demanda.
Esta demanda de vivienda, en cualquier caso, aglutina a muchos compradores, incluidos los que proceden de países latinoamericanos (México, Venezuela, Colombia, Perú, Argentina, etc..) que firman contratos de arras sin un asesoramiento jurídico adecuado, tratándose de vínculos en los que están comprometiendo cuantiosas cantidades de dinero. De ahí en que haya que insistir todo lo que se pueda en que el derecho preventivo es mejor que el curativo (y también bastante más barato).
1. Por qué necesitas un abogado antes de firmar el contrato de arras
Uno de los errores más frecuentes es firmar el contrato de arras sin soporte jurídico. Ahora bien, el contrato de arras (ya lo hemos dicho en otras ocasiones) tiene más importancia de lo que el comprador medio cree. ¿Por qué? El motivo es sencillo: en este contrato quedarán recogidas todas las condiciones esenciales de la futura compraventa (plazo para firmar la escritura, precio definitivo, distribución de impuestos y gastos, etc..). A ello hay que añadir los diferentes tipos de contrato de arras que existen y ver cuál te han propuesto o cuál encaja mejor con tu situación.
El más típico es el contrato de arras penitenciales. En caso de incumplimiento del mismo por parte del comprador, éste perderá las arras; sin embargo, si es el vendedor el que lo incumple, deberá devolver el doble de la cantidad entregada como arras a la parte compradora.
Es muy habitual que los contratos de arras incluyan un plazo determinado para poder acudir el comprador al banco a conseguir financiación. Este plazo y su posible prórroga es una de las cuestiones más controvertidas cuando se han entregado cantidades en concepto de arras.
2. Due diligence jurídica: lo que debes revisar antes de firmar escritura
En todo caso, antes de acudir al notario a firmar la escritura de compraventa es imprescindible realizar una revisión completa del inmueble que se quiere adquirir, verificando:
.- La situación registral de la finca para comprobar si la titularidad es correcta sí como la posibilidad de que cuenta con cargas y gravámenes a tener en cuenta.
.- La situación urbanística cuando sea necesario.
.- La existencia de deudas con la comunidad de propietarios.
.- La gestión del certificado de eficiencia energética.
.- La existencia de arrendatarios, ocupantes o precariastas.
3. Compra de vivienda nueva: retrasos del promotor e indemnizaciones
En el mercado actual es habitual que los promotores incumplan la fecha de entrega pactada. Siempre lo intentan disfrazar de fuerza mayor pero el Tribunal Supremo tiene establecido que como profesional del sector tiene prácticamente vetado el recurso a la fuerza mayor debiendo asumir su riesgo empresarial, sin que pueda repercutir el mismo a los compradores.
Dependiendo de la entidad el retraso el comprador podrá optar, bien por resolver el contrato de compraventa recuperando las cantidades entregadas como anticipo más el interés legal del dinero o bien continuar con la adquisición de la vivienda y exigir a posteriori los daños y perjuicios que la demora le haya ocasionado: rentas de alquiler, guardamuebles, valor de uso cuando no se ha podido obtener un rendimiento económico, etc.
Una vez sobrepasada la fecha de entrega se aconseja contar con asesoramiento jurídico especializado para evitar abusos del promotor, especialmente en las adendas ampliatorias del plazo en las que intentan incluir renuncias ilícitas a obtener en el futuro los daños y perjuicios que corresponden a los compradores.
4. Hipotecas y cláusulas abusivas: revisión del préstamo hipotecario
A pesar de la multitud de sentencias existentes en los últimos años condenando a las entidades bancarias por incluir cláusulas abusivas en sus escrituras de constitución de préstamo hipotecario sigue siendo aconsejable revisar las mismas para evitar sorpresas futuras.
Habrá que tener especial precaución con las cláusulas de vencimiento anticipado; intereses de demora desorbitados; comisiones discutibles; oscuridad de determinadas condiciones, etc.
5. Abogado para compradores extranjeros que quieren invertir en España
Cada vez más clientes de Latinoamérica quieren invertir en nuestro país. En nuestro despacho hemos tenido mucha relación con clientes de México, Venezuela, Colombia, Perú, Argentina y Chile, principalmente.
La revisión de los contratos para adquirir viviendas nuevas o de segunda mano son igualmente aconsejables por lo expuesto en los puntos anteriores
6. Problemas después de comprar: comunidad de propietarios y conflictos
Después de firmar la escritura de compraventa, cualquier comprador está expuesto a que sobrevengan problemas derivados fundamentalmente de vicios ocultos o de defectos de construcción.
En el caso de las viviendas de segunda mano habrá que actuar con celeridad pues el plazo legal es especialmente breve: seis meses desde la adquisición salvo que los defectos sean de tal entidad que pueda llegar el comprador.
Con las viviendas de obra podremos actuar compatibilizando frente al promotor-vendedor las acciones que se derivan de la Ley de Ordenación de la Edificación y las de responsabilidad civil por incumplimiento del contrato de compraventa. Será muy importante comunicar al promotor periódicamente las deficiencias y patologías que se estén sufriendo y sobre todo, antes de presentar la demanda, contar con un informe pericial que nos diga cuáles son exactamente los defectos de construcción existentes, el agente o agentes causantes, la solución reparadora y su cuantificación económica.
Cuando existen varias reclamaciones al promotor que son ignoradas por éste, se podrá elegir entre demandar para que se repare lo mal ejecutado o bien para que, ante la pérdida de confianza, el promotor satisfaga el equivalente económico correspondiente. De ahí la importancia del informe pericial.
7. Errores habituales al comprar vivienda en España
Los errores más frecuentes que vemos en el despacho son:
.- Firmar arras sin revisión jurídica.
.- No analizar el contrato de compraventa ni la escritura de compraventa.
.- No calcular correctamente los gastos totales o comprobar que no existen deudas con la comunidad de propietarios.
.- No exigir las garantías legales en obra nueva para las cantidades anticipadas (aval o seguro de caución).
.- No reclamar daños y perjuicios ante retrasos del promotor.
.- No plantear correctamente las reclamaciones por vicios ocultos o por defectos de construcción.
8. ¿Cuándo contratar un abogado inmobiliario?
El mejor momento es antes de firmar cualquier documento.
En Estudio Legal TU ABOGADO INMOBILIARIO Intervenimos en:
.- Negociación de contratos.
.- Revisión de contratos de arras, de compraventa y escrituras correspondientes.
.- Análisis de contratos de copraventa en promociones de obra nueva.
.- Reclamaciones por retrasos o resoluciones contractuales.
.- Reclamación de defectos constructivos.
.- Asesoramiento a inversores extranjeros.
.- Representación de comunidades de propietarios.
.-Litigios inmobiliarios.
Nuestro enfoque es preventivo y estratégico: intentamos evitar el problema antes de que aparezca. Pero si no queda más remedio que litigar, somos especialistas en litigación inmobiliaria.